Para comprar y poner en marcha un Airbnb en CABA necesitás sumar el precio del departamento, los gastos de compra, la preparación de la unidad, la puesta en marcha y una reserva operativa. El monto depende de la propiedad y de lo que ya incluya la entrega. Si destinás todo el capital al precio de venta, todavía pueden quedar trabajos y compras pendientes antes de recibir al primer huésped.
La cuenta que conviene armar antes de reservar una unidad es:
Capital necesario = compra + gastos de adquisición + refacción y equipamiento + puesta en marcha + reserva.
Esta guía te ayuda a completar ese presupuesto. Si ya tenés una propiedad y querés estimar lo que puede dejar por mes, consultá la guía de ingresos y gastos de un Airbnb.
1. Precio del departamento y calendario de pagos
Anotá el precio acordado y cuándo tenés que pagarlo. Para una unidad terminada, usá las condiciones de esa operación; para un proyecto en desarrollo, registrá el anticipo, las cuotas y el saldo de entrega, junto con los ajustes que establezca el contrato.
Una reserva o un anticipo que se descuenta del precio forma parte de la compra: no lo sumes dos veces. Si hay financiación, separá el precio del inmueble de los intereses y otros costos financieros que correspondan.
Además del total, necesitás saber cuánto dinero debe estar disponible en cada fecha. El equipamiento puede requerir pagos antes de la entrega y los gastos de la unidad pueden empezar antes de que entren reservas.
2. Gastos para concretar la compra
Pedí un desglose para la operación que estás evaluando: escritura, honorarios profesionales, registración, impuestos aplicables y comisión inmobiliaria si corresponde. Indicá quién paga cada concepto y en qué momento.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires distingue los gastos de obtención del título de los honorarios del escribano y explica que las partes pueden acordar cómo distribuir los gastos. Por eso, para completar tu presupuesto necesitás una liquidación de esa compra, con los importes y condiciones que te correspondan.
No uses un porcentaje genérico como si fuera una cotización cerrada. Un importe expresado en pesos también necesita una fecha de referencia si tu presupuesto está armado en dólares.
3. Refacción y equipamiento para recibir huéspedes
Recorré el departamento pensando en lo que falta para usarlo desde la primera estadía. Separá dos presupuestos:
- Trabajos sobre la unidad: pintura, reparaciones, instalaciones, iluminación o adecuaciones que necesite esa propiedad.
- Equipamiento: camas y colchones, muebles, electrodomésticos, cortinas, ropa blanca, vajilla y elementos de limpieza, según lo que ya tenga.
Pedí que cada propuesta detalle productos, cantidades, entrega, armado e instalación. Si contratás un paquete que ya incluye algunos de esos conceptos, marcá cuáles están cubiertos antes de sumar otros proveedores.
En BeeMyHost podemos cotizar el equipamiento para alquiler temporario según la unidad. El presupuesto de preparación debe contemplar también lo que quede fuera de ese servicio.
Antes de comprometerte con la compra, revisá la compatibilidad del edificio con el uso que buscás. La guía sobre qué departamentos pueden funcionar para Airbnb desarrolla esa evaluación. Para preparar la inscripción, el trámite oficial de CABA detalla la documentación y las declaraciones requeridas, incluidas las relacionadas con seguridad y seguro de responsabilidad civil.
4. Puesta en marcha del alojamiento
Con la unidad equipada todavía hay tareas por resolver: limpieza inicial, acceso de huéspedes, conexión de servicios, fotografías, inventario y preparación del anuncio.
Revisá cuáles están incluidas en el equipamiento o en la propuesta de administración y cuáles se cobran por separado. Por ejemplo, si las fotografías ya están incluidas en un servicio, no vuelvas a cargarlas como un gasto adicional.
Separá los pagos por única vez de los recurrentes. Una instalación de internet pertenece al arranque; el abono mensual tiene que entrar en el presupuesto operativo.
5. Reserva para los primeros meses
La reserva es dinero disponible para afrontar gastos mientras empieza la operación o ante un imprevisto. No es un gasto que se consume por completo el día de apertura.
Podés calcularla a partir de los gastos mensuales que seguirías pagando sin reservas —expensas, servicios, seguro y otros compromisos de la unidad— multiplicados por los meses que quieras cubrir. Sumá aparte una previsión para reparaciones o compras pendientes, evitando repetir importes que ya presupuestaste.
La cantidad de meses depende de tus compromisos y de cuánto margen querés conservar. No conviene asumir que las primeras reservas van a financiar todos los pagos del arranque.
Ejemplo: un departamento de USD 100.000
Este es un ejemplo ficticio para mostrar la cuenta. Los importes no son cotizaciones del mercado ni precios de los servicios de BeeMyHost.
| Concepto | Importe ilustrativo |
|---|---|
| Compra del departamento | USD 100.000 |
| Gastos de adquisición a cargo del comprador | USD 6.000 |
| Refacción y reparaciones | USD 3.000 |
| Equipamiento | USD 8.000 |
| Puesta en marcha no incluida en los rubros anteriores | USD 1.000 |
| Reserva operativa | USD 3.000 |
| Capital necesario | USD 121.000 |
En este caso, el presupuesto contempla USD 118.000 de desembolsos y USD 3.000 de caja reservada. Una persona con USD 100.000 disponibles no llegaría a cubrir la compra y el arranque de este ejemplo.
Para adaptarlo a tu caso, reemplazá cada importe por una cotización con fecha. Si un concepto no corresponde, sacalo; si la unidad necesita obras adicionales, incorporalas antes de calcular el total. Cuando haya pagos en distintas monedas, anotá el tipo de cambio usado y revisá la cuenta al momento de pagar.
Cómo cambia la lectura de la rentabilidad
El presupuesto inicial también permite comparar el resultado esperado con el capital que necesitás comprometer.
Supongamos, sólo para continuar el ejemplo, un resultado operativo anual de USD 6.000 antes de impuestos personales y financiación. Dividirlo por el precio de compra de USD 100.000 da un 6%. Dividirlo por los USD 121.000 de capital previsto, incluida la reserva, da aproximadamente un 4,96%.
Es el mismo resultado operativo con dos bases distintas. El segundo cálculo incluye el dinero necesario para preparar y sostener el arranque, aunque parte quede disponible como reserva. Ninguno de esos porcentajes es una proyección para una propiedad real.
Para estimar los ingresos y gastos del funcionamiento mensual, usá la guía de cuánto podés ganar con Airbnb. Al comparar alternativas, mantené el mismo criterio de costos y el mismo período.
Qué pedir para comparar dos departamentos
Un departamento más barato puede necesitar más obras; uno equipado puede reducir compras iniciales. Para compararlos, completá la misma planilla para ambos:
| Dato | Qué pedir |
|---|---|
| Compra y pagos | Precio, moneda, calendario y condiciones de financiación, si existe |
| Adquisición | Desglose de gastos a tu cargo y fecha de la estimación |
| Estado de entrega | Qué incluye la unidad y qué trabajos quedan pendientes |
| Preparación | Presupuesto de refacción, equipamiento, entrega e instalación |
| Apertura | Tareas, costos y servicios incluidos en cada propuesta |
| Operación | Gastos mensuales y reserva que vas a mantener disponible |
Con esos datos podés decidir si el capital alcanza y qué parte del presupuesto requiere un ajuste antes de avanzar.
Si estás buscando una unidad en CABA, conocé nuestra propuesta de inversión en departamentos para alquiler temporario. BeeMyHost facilita el contacto con constructoras y desarrolladoras; la compra se acuerda con la empresa responsable del proyecto. Después podemos cotizar la preparación y la administración de tu departamento.